Vou vender um imóvel e agora o que fazer?

Vender um imóvel não é uma tarefa simples.

Primeiramente, visto que para vender o imóvel você precisa encontrar um comprador, negociar formas de pagamento, além de ser preciso lidar com várias etapas burocráticas que são fundamentais para registrar e legalizar a transação.

De antemão, o processo de venda de um imóvel pode ser longo e desgastante. Para quem não tem um conhecimento prévio do assunto, são muitas etapas a serem superadas. Quer saber quais são elas? Neste post vou contar para você.

Antes de tudo, o que sempre recomendamos é que se busque a ajuda de profissionais experientes do mercado, que sabem lidar com todos os pormenores, enquanto você aproveita o seu tempo sem se preocupar com os detalhes da negociação.

Dito isto, você anunciou seu imóvel e conseguiu um comprador, em seguida negociou os valores e a forma de pagamento, chegou-se ao acordo. Agora é a hora em que vai se definir o sucesso ou não da transação imobiliária.

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Reunir os documentos necessários

Vou vender um imóvel e agora o que fazer?

Antecipadamente, é aqui que vem a parte burocrática do negócio, uma vez que as etapas de anúncio, visita, proposta e negociação foram cumpridas, é preciso reunir os documentos que possam dar legitimidade a operação, para saber se todas as partes envolvidas não possuem impedimentos que podem, inclusive, desfazer a venda.

Saiba a seguir quais são os documentos imprescindíveis para o negócio ser bem sucedido.

Documentos do vendedor

Em primeiro lugar, é preciso realizar uma consulta prévia que permita compreender qual é sua situação civil, financeira e judicial. Esse processo requer a entrega de cópias de CPF e RG, além das seguintes certidões:

Documentos do Vendedor

de nascimento ou casamento para comprovar o estado civil e verificar as ações necessárias. Por exemplo: se o vendedor for casado, o cônjuge precisa autorizar o negócio. Se for divorciado com filhos, é preciso avaliar se o imóvel é objeto de herança;
judiciais, que devem abranger os níveis municipal, estadual e federal para analisar se o proprietário está relacionado a algum processo em andamento. No caso de uma ação cível, tenha certeza de que os bens alienados do vendedor são suficientes para o pagamento da dívida.

Contudo, em caso de o vendedor ser pessoa jurídica, mais documentos serão exigidos:

cópia autenticada do estatuto ou contrato social na Junta Comercial;
papéis com alterações contratuais ou estatutárias registrados na Junta Comercial;
carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato;
certidão negativa de débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz); – certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho e Federal.

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Documentos do comprador

Além disso, o interessado em comprar o imóvel também precisa entregar uma série de documentos, especialmente se a aquisição for feita por meio de financiamento bancário ou com a construtora.

De modo geral, é exigida a apresentação dos seguintes documentos:

cópias de RG e CPF;
certidão de casamento ou nascimento;
cópias dos três últimos comprovantes de renda;
certidão de quitação de impostos federais;
certidões negativas de ações cíveis, da Justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, – tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União, se for comerciante.

No caso de você desejar usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar a entrada no seu apartamento, é preciso apresentar também:

cópia da carteira de trabalho;
extrato das contas do FGTS com registros dos 2 anos anteriores;
autorização para movimentação das contas vinculadas ao FGTS;
declaração de primeira compra de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Observe que se você fizer o financiamento com a construtora, terá algumas vantagens. O processo costuma ser mais flexível e a autorização para obter o crédito é simplificada. Além disso, a negociação do valor e quantidade de parcelas é facilitada.

Documentos do imóvel

Documentos do Imóvel

A princípio, a entrega da documentação de comprador e vendedor inicia efetivamente o processo de compra e venda do imóvel. É nesse momento que se torna necessária a apresentação dos arquivos referentes à propriedade.

Nesse momento, é preciso atentar aos seguintes documentos:

Certidão atualizada de registro do imóvel

Esse documento comprova exatamente qual é a situação do apartamento. Não se deve aceitar escrituras ou contratos particulares como substitutos a essa certidão, pois eles não apresentam todas as informações necessárias.

Certidão de ônus reais

Em suma, o objetivo desse documento é comprovar a disponibilização do imóvel e apontar se há penhora ou hipoteca do bem. Essa certidão pode ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis.

Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica ou guias de IPTU pagas

O Imposto Predial e Territorial Urbano é de responsabilidade do proprietário e, ou seja, é necessário estar totalmente quitado para a autorização do processo de compra e venda. Deve-se comprovar o pagamento dos últimos dois anos com guia emitida pela Prefeitura.

Declaração de quitação de obrigações condominiais

Essa certidão serve para os casos em que o imóvel está em condomínio fechado ou edifício. Deve ser solicitado junto ao síndico ou administradora condominial, já que a inadimplência pode trazer problemas ao comprador.

Verificou todos esses documentos e está tudo certo? Então chegou o momento de passar
para a última etapa: o contrato e o pagamento das taxas.

Contrato

Por fim, com todos os documentos e certidões em mãos, pode-se iniciar a confecção do contrato de compra e venda. O contrato é o compromisso entre o vendedor e o comprador, nele fica registrado as informações mais importantes do negócio como a definição de regras, prazos, valores, formas de pagamento e tudo o que foi acordado anteriormente.

A partir do momento em que o contrato for assinado por ambas as partes e registrado em cartório, cria-se o direito real da compra do imóvel, ainda assim, não dá o direito total da propriedade ao novo morador. Por isso é que existem o registro do imóvel e a escritura de imóvel.

Escritura

Antes de mais nada, a escritura do imóvel é o documento público oficial que valida o acordo entre as partes, ou seja, garante a legalidade do negócio.

Escritura

Ainda assim, ao apresentar o contrato de compra e venda e os documentos listados neste artigo no Cartório de Notas — também conhecido como tabelionato —, é criado um novo documento que atesta a vontade das duas partes de prosseguirem com o negócio como estabelecido pelo contrato.

Em síntese, é importante lembrar que esse documento não transfere o direito de propriedade para o comprador, apenas garante a ele alguns direitos de utilização e troca.

Entretanto, apesar de ainda não transferir o direito de propriedade, é de extrema importância juntamente com o contrato de compra e venda, para registrar o imóvel.

Registro do imóvel

Por último, o registro do imóvel é a última etapa do processo de venda do imóvel. Neste estágio do negócio é onde de fato ocorre a transferência entre proprietários, permitindo ao comprador usufruir de todos os benefícios do imóvel e o tornando responsável oficial pelo ônus da propriedade.

Logo para que seja feito o registro do imóvel, é preciso que o comprador esteja munido do contrato de compra e venda do imóvel (que formaliza a transmissão) e seja feita a averbação na matrícula do imóvel.

A matrícula do imóvel, documento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, funciona como uma certidão de nascimento do imóvel.

Nesta matrícula fica registrado todo o histórico do imóvel. Nela constam informações da localização da propriedade, metragem do terreno, os proprietários antigos e atuais, transmissões de compra e venda, escritura que originou a transmissão da propriedade, benfeitorias no imóvel, averbações de ônus, reserva de usufruto e demais informações que possam conter junto ao livro de registro do Cartório de Registro de Imóveis.

Apenas após este registro na matrícula do imóvel é que ocorre a transmissão definitiva entre o antigo e novo proprietário.

Em conclusão, vender um imóvel é uma tarefa nada fácil, é perfeitamente possível vender um imóvel por conta própria, mas como vimos neste post são muitos detalhes e muitas situações que necessitam de uma certa experiência no processo de venda, o recomendável é uma assistência qualificada nesse caso.

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