Publicado por Luis Felipe Boechat Borges Luquetti dos Santos
Diversas vezes, atuando na advocacia imobiliária, esta pergunta é feita: Afinal de contas, pode o locador rescindir o contrato de locação? Se sim, em qual oportunidade? É evidente que a locação pode ser desfeita pelo locador, porém, esta não é a regra e está restrita a alguns casos, senão vejamos:
I- O artigo 7º, caput da Lei de Locações (Lei nº.: 8.245/91), informa que o locador pode reaver o imóvel nos casos de extinção de usufruto ou fideicomisso;
O usufruto pode ser definido como o direito real que uma pessoa confere, onerosamente ou gratuitamente, a outra, pelo qual esta fica autorizado, temporariamente, a retirar os frutos e utilidades que um bem, pertencente ao primeiro, é capaz de produzir.
O fideicomisso nada mais é do que uma estipulação testamentária em que o testador constitui uma pessoa como legatária ou herdeiro, mas impõe, em contrapartida, que uma vez verificada certa condição, deverá transmitir a outra pessoa, por ele indicada, o legado ou a herança.
II- O artigo 8º informa que o locador pode reaver o imóvel em caso de alienação do mesmo, salvo quando o contrato de locação contenha cláusula de vigência estipulando a alienação e este esteja averbado junto à matrícula do imóvel;
III- Por mútuo acordo, conforme artigo 9º, I;
IV- No mesmo artigo supra, em seu inciso II, em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
V- Nos mesmo termos em razão da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (artigo 9º, II).
VI- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Cumpre salientar que, além dos casos indicados, nos contratos firmados por escrito e com prazo de duração não superior a 30 meses, o locador retomará o imóvel após este prazo, independentemente de aviso ou notificação. No caso de prorrogação por prazo indeterminado, o locador só poderá retomar o imóvel após notificação para desocupação em 30 dias.
Nos contratos verbais ou escritos com duração inferior a 30 meses, que, segundo o artigo 47, prorrogam-se automaticamente, por prazo indeterminado, o locador somente poderá reaver o imóvel, nos seguintes casos:
I- Em virtude da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação estiver relacionada ao emprego;
II- Se for para uso próprio do locador, de cônjuge ou companheiro, ou para uso de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio;
III- Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem o nível da área em 20%, ou se o próprio for destinado a exploração de hotel ou pensão;
IV- Por fim, de acordo com o artigo 47, V, se a locação ultrapassar 5 anos.
Nos casos de locação não residencial, o locador poderá reaver o imóvel após o prazo do contrato, independente de notificação. Se, por ventura, o contrato for prolongado por prazo indeterminado, o mesmo poderá denunciar a locação a qualquer tempo, mediante notificação, avisando ao inquilino que deixe o imóvel no prazo de 30 dias.
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