Tenha cuidado e atenção ao comprar um imóvel para fazer um bom negócio e não ser “passado para trás”.
Depois de meses procurando um imóvel dos sonhos e de negociar o preço com o vendedor, você finalmente recebe o contrato de compra e venda para assinar.
Ufa! Já está tudo acertado e este documento serve apenas para formalizar a negociação.
Então você se lembra de uma dica dos seus pais: sempre leia o contrato antes de assiná-lo. Com a caneta em mãos pronta para fazer a rubrica, você passa o olho pelas cláusulas.
Logo de cara você percebe que ele está cheio de palavras estranhas, com várias informações e obrigações que você não sabe se são justas ou ilegais.
Parece até que está escrito em outra língua.
Será que o contrato está certo? Não existe nenhuma pegadinha? Será que o vendedor está me passando a perna?
Você passa as páginas, torce a boca… volta na primeira cláusula. Fica um silêncio desconfortável. Mas um pensamento paira na sua cabeça.
Devo assinar este contrato?
Calma, essa insegurança é normal. Este é o sentimento que todos os meus clientes relatam quando procuram nosso escritório para auxiliá-los na compra de um imóvel.
Mas essa desconfiança vem de uma triste realidade: a maioria dos contratos de compra e venda tem cláusulas que desequilibram a negociação em favor do vendedor.
É claro que nem todos são assim. Muitos vendedores têm contratados boas assessorias para fazer contratos honestos.
Mas ainda assim o comprador precisa ter certeza de que o contrato é seguro.
Por isso trago boas notícias: é possível analisar se o contrato é bom e se você pode assiná-lo.
E são essas dicas que vou te mostrar a seguir.
Leia atentamente o contrato de compra e venda do imóvel
Este é o conselho que muitos pais e mães dão aos seus filhos no começo da vida adulta. E é melhor você ouvi-lo.
O contrato de compra e venda é o documento em que o vendedor se compromete a transferir a propriedade do imóvel ao comprador mediante pagamento.
E tem mais.
É nesse documento que você assume várias obrigações e responsabilidades. Como quando você poderá entrar no imóvel ou quais as penalidades se você atrasar o pagamento.
Ou seja, como em um jogo, o contrato é o livro de regras da negociação.
Mas se apenas uma das partes fizer essas regras, elas poderão ser injustas.
Então antes de assinar o contrato, é preciso que você o leia atentamente. Ainda que tenha muitas páginas.
É importantíssimo saber exatamente com o que você está concordando, para que depois não se sinta enganado.
Mas não é uma simples leitura que você deve fazer. Há 6 coisas que você precisa se preocupar.
1. Verifique se todos os dados dos envolvidos estão corretos
Não basta apenas verificar se o seu nome e CPF estão corretos. Você deve também verificar se os dados do vendedor e do imóvel estão certos.
Certifique-se se o vendedor é casado e qual o regime de bens dele. Isso interfere diretamente na venda, já que a esposa também deve concordar expressamente com a venda.
Sem essa concordância, o negócio pode ser invalidado.
Outro ponto de atenção é a descrição exata do imóvel, inclusive o seu número de matrícula.
Afinal, o contrato de compra e venda assinado por todas as partes servirá como um verdadeiro seguro para o comprador. Mas para isso todos os dados devem estar corretos.
2. Veja se a forma de pagamento está descrita conforme combinada
A forma de pagamento é um tema que causa muitos problemas na negociação. E ela começa antes mesmo de criar o contrato.
Por isso é importante ter certeza de que a cláusula de pagamento está escrita corretamente, com os valores e as datas de vencimento combinadas.
Na semana passada eu recebi de um cliente um contrato em que ele havia negociado com o vendedor que iria pagar a última (e maior) parcela com um financiamento imobiliário.
Mas essa informação não estava escrita em lugar nenhum.
Depois que o comprador pagou a entrada e a segunda parcela, o vendedor não aceitou o financiamento e exigiu o pagamento restante à vista.
E a aí a confusão estava armada: como provar o acordo, se ele não está escrito?
3. Estabeleça uma data para receber as chaves do imóvel
Eu já perdi as contas de quantos contratos de compra e venda eu revisei em que as partes não definiram uma data para o recebimento das chaves (posse) do imóvel.
E quando isso acontece, as perguntas que recebo são sempre as mesmas:
Já paguei a entrada, quando vou receber o imóvel?
O banco já liberou o financiamento, que dia vou entrar no apartamento?
Essa falta de uma data definida gera um conflito entre as partes que poderia ser facilmente resolvida no contrato.
É a ansiedade no comprador, que quer entrar na casa nova, contra a insegurança do vendedor, que quer receber todo o dinheiro.
Se não houver uma data definida, ninguém terá razão, mas a lei protege o vendedor.
Ou seja, ele só te entregará as chaves quando receber todo o dinheiro.
4. Veja se as obrigações de cada parte estão bem descritas
Se você receber um contrato de compra e venda em que só o comprador possui obrigações, tenha muito cuidado.
Há grandes chances de o documento estar desequilibrado e de o vendedor não cumprir com a sua palavra.
Lembre-se: o contrato é o livro de regras das partes. Por isso tem que descrever todos os deveres e direitos de cada um.
Não basta apenas a palavra de cada um no momento da negociação. Tem que estar escrito.
E além de escrito, tem que estar em uma linguagem clara e organizada, que todos entendam perfeitamente, para que não gere mais dúvidas depois.
5. Discuta as cláusulas que você não entender
Nunca assine um contrato de compra e venda sem entender todas as cláusulas.
Essa dica é tão importante que eu vou repeti-la em negrito:
Nunca assine um contrato de compra e venda sem entender todas as cláusulas.
Discuta todos os direitos e obrigações com o vendedor antes de assinar o contrato. Peça a ele para explicar, ou até mesmo para mudar os pontos que você não concordar.
Você tem o direito de receber um documento em linguagem clara e transparente, em que todas as cláusulas são compreensíveis.
Se assinar um contrato sem entendê-lo perfeitamente, você nem saberá com o que está concordando.
6. Cuidado com as cláusulas desequilibradas e abusivas
Você sabe quais são as cláusulas abusivas em um contrato de compra e venda? Saber identificá-las é fundamental para ter segurança antes de assinar qualquer documento.
Basicamente, cláusulas abusivas são aquelas que colocam uma parte em extrema desvantagem em relação à outra.
Mas ser abusiva não quer dizer que é inválida. Por isso você deve discuti-las e exigir uma alteração.
Os dois exemplos mais comuns que vejo são:
- A cláusula que dá direito de apenas o vendedor desistir da venda sem multa ou com uma multa inferior à do comprador;
- Conjunto de cláusulas que aplicam várias penalidades ao comprador por causa de um mesmo ato. Como em caso de rescisão do contrato o comprador perder a entrada e ainda ter que pagar uma multa complementar.
Portanto, se você identificar alguma cláusula abusiva no seu contrato, siga a dica anterior: discuta com o vendedor e peça para ele alterá-la.
E se quiser saber mais, clique aqui e leia meu outro artigo em que eu explico como você pode identificar cláusulas abusivas.
Avalie ter a assessoria de um profissional especializado em contratos
Muitas vezes na correria do dia a dia ou na ansiedade de fechar o negócio, o comprador não consegue se concentrar para identificar todos os problemas de um contrato.
E vou ser sincero: não é uma tarefa fácil, pois além de tempo, também exige experiência para garantir a segurança do negócio.
Portanto se mesmo após a leitura do contrato e a discussão das cláusulas com o vendedor você ainda se sentir inseguro, considere contar com a análise de um especialista.
Esse profissional, além de explicar suas dúvidas, poderá identificar problemas no contrato de compra e venda e propor mudanças para deixá-lo justo e equilibrado.
0 comentário